北外滩｜陆家嘴“四件套”视角、8.6万/㎡起｜有占用，有望折扣

• 虹口峨眉路299弄1号1902室及299弄6号车库地下1_2层车位54

• 北外滩｜耀江国际广场(公寓)

• 2005年，165.17平 3房2厅2卫

• 拍卖时间：上海市虹口区人民法院将于2025年5月6日10时至2025年5月9日10时止

• 法院起拍价：1480万，扣除车位60万，目前起拍单价8.56万

• 目前此法拍房起拍单价仅8.56万（高区）

• 2024年11二手最新成交单价10.86万（中区）

• 目前链家挂牌最低单价12.10万（中区）

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• 小区介绍：耀江国际广场公寓，是由浙江省耀江集团于北外滩核心地带投资兴建的集居住、商务、办公、休闲娱乐为一体的现代化综合社区。小区规划用地2.10万平米，建筑体量近14万平方米，绿化率高达41%，由1幢28层酒店式公寓、1幢28层甲级写字楼、以及3幢高层住宅（2幢32层、1幢23层）及若干独立式企业总部组成，住宅房型为154－164平方米的三房。

• 周边配套：北外滩cbd聚集 白玉兰广场 星绘中心 滨江绿地公园 昆山公园等

• 房型介绍: 3房2厅2卫 看黄浦江四件套

• 地铁：10号线 770米

• 学区介绍：虹口区第一中学小学

核心价值亮点

1. 稀缺性江景视角：无遮挡远眺陆家嘴“四件套”

景观价值：高区房源（30层以上）可直线俯瞰黄浦江，陆家嘴“四件套”（上海中心、环球金融中心、金茂大厦、东方明珠）尽收眼底，兼具城市地标与江景双重稀缺资源。

视野特点：东南向偏角约30°，避免与北外滩新建超高层（如480米规划地标）直接视野竞争，长期景观稳定性更高。

夜景优势：正对陆家嘴灯光秀，江面倒影与天际线交相辉映，溢价属性明确。

2. 北外滩核心区位：滨江+地铁+商业三合一

➣交通便利性：

• 步行5分钟至地铁12号线国际客运中心站，直达南京西路、徐家汇等核心商圈；驱车10分钟通过新建路隧道直达陆家嘴。

➣配套成熟度：

• 商业：自带耀江国际广场商业体，毗邻白玉兰广场（上海最大商业综合体之一）、来福士广场；

• 休闲：北外滩滨江绿地（步行约800米），邮轮港观景平台；

• 教育：虹口区第一中心小学（市级重点）对口辐射。

二手市场参考价

二手市场成交价

同板块法拍历史成交折扣统计

法拍房-购房贷款

2024年11月最新法拍房贷款政策如下：

上海市二手住房税费一览表

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

袋鼠安全初评

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：占用

白首点评

这套房子除了小了点，其他都很好。

北外滩，中央活动区的规划等级+航运金融的商务增长潜力，保证了土地经济价值的增长性，再加上前几年包括凯德、白玉兰在内的大型高端地标级的商业基本都落地了，所以不存在盲区和未知。

房子来看，小区的豪宅属性早已确立，一线江景也摆在那里，只要黄浦江不改道，那么中央活动区内的一线滨江豪宅地位就是不变的。

唯一的缺点是小了那么一点，距离大平层还差了那么二十几个平方，在土豪们做资产配置选择时，它并不会是首选，只能做个次选或者备选，好在，能作为资产配置的房子本就不多、但抢着把人民币换成资产的人多，所以首选被抢掉之后，这套房源也就自然而然地被退而求其次地选择了。

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