房价什么时候才能回到高点？高负债买房人群，要被套十年以上

我先说结论，一线城市三年内大概率会止跌回暖，也就是28年前，应该会彻底止跌，并且开启向上态势，其他核心城市，由一线城市慢慢传导，再向下的城市就不做预测了。

至于价格什么时候能够回到高点，两个维度，如果从劳动力价值角度去衡量，永远回不去了，但如果从货币单位角度去衡量，一线城市，十年时间，有机会重回高点。

那么，在这个过程中，最难受的人群是当时高位，高负债买房的群体，这十年当中，要承受房价下跌，收入下降，负债率上升的问题，生活体感会非常差，如果舍不得止损，至少要被套十年以上。

而对于那些低负债或零负债，现金流充足的人群，要抓住这一轮资产大底的机会，实现自己的阶层跨越。

接下来，我们分几个维度来聊这个话题。

第一个维度，什么时候能止跌回暖，房价什么时候能回到高点。

在之前的内容中，我总结过，未来的房子，一线城市是奢侈品，核心城市也会创新高，其他城市房价会继续下行，以满足人民群众的住房需求。

在止跌回暖这件事情上，各大机构都有预测，比较多的时间点是27年，高盛最新的报告预测，把时间延迟到了28年，叠加我们管理层提出的26年消费大战略，经济会慢慢走出通缩，综合来看，28年之前，一线城市止跌回稳问题不大。

那么，这个过程当中，对于普通人来说，要关注一个数据，就是名义GDP大于实际GDP，也就是经济走出通缩状态，一旦走出通缩，进入合理的通胀状态，大家的收入才能慢慢好起来，而收入是房价最重要的支撑点。

当名义GDP大于实际GDP之后，你再去关注具体数据，比如成交量，成交价格，租金走势等等，我们一直的观点是，不去做预测，最终的决策依据数据，当你关注了一些细分数据之后，是比较容易感知到，房价是否开启上行通道的。

如果你不想关注细节数据，有一个数据最为关键，那就是居民贷款，是否开启上行，这是实际行动，居民贷款的核心就是房贷，没人贷款，房价是上不去的。

我们假设3年能够止跌回暖，那么第二个问题就是，回暖之后，是长期横盘，还是开启上涨，我的观点是一线城市和核心城市，开启合理健康的上涨通道。

什么叫合理健康的上涨，就是房价的涨幅，应该略等于GDP涨幅加上CPI，这个数字其实是可以算出来的，7年的时间，基本上可以回到最高点。

从现在开始计算，10年后，核心城市的房价，我认为是能够回到高点的。

这十年时间，一方面是个化债的过程，包括政府债务和居民债务，债务比例越来越低，大家的负债空间也会越来越大，伴随着经济回暖，叠加居民增收计划，10年时间足够了。

我对未来是坚定看好的，但是经济是有周期的，有些东西的消化是需要时间的，从大国历史来看，10年时间一瞬间，对于个体来讲，可能比较难受，但经过这10年时间的结构转型，我们会进入新一轮经济大繁荣。

第二个维度，不同人群的应对策略。

最近，有不少人咨询关于房产的一些问题，是卖是留，我的观点是，具体问题具体分析，不同人群的策略是不一样的。

对于高位高负债买房的群体，你要看自己的现金流能力能否扛过周期，也就是我上面说的十年时间，你是否能够扛过去，如果扛不过去，你就及时止损。

这个过程中，你不仅要考虑自身现金流能否覆盖负债支出，还要考虑失业情况下的资金支出，如果你当下两三年都扛不住过去，就不要指望十年后的高点了。

不同城市的情况也不一样，这个我之前详细讲过，要具体情况具体分析，这里就不赘述了。

而对于那些现金流能力非常好的，没有负债的群体，未来三年时间里，其实是个资产重建的好机会。

当然，资产重建不是让你闭眼买，要持续跟踪数据，寻找最好的时机下手，适当的增加负债，有利于阶层的快速跃迁，机遇和风险永远是并存的，而风险和机遇对应的，往往并不是一波群体。

比如，最近比较流行的零负债人群，很多人说零负债人群是最大赢家，如果你是主动的零负债，那么确实是赢家，说明你的判断是对的，但如果你是被动的零负债，那只能说明，这是运气。

两者的区别是，前者明白经济规律，在关键时候，主动清掉负债，持有现金，当通胀来临之后，他们会再次增加负债，这是高手，是赢家。

后者可能就是运气，从未增加过负债，从未赢得过别人的财富，那么当下一轮债务周期来临的时候，零负债人群就会成为输家。

第三个维度，在个人财富成长的道路上，一定要寻找结构性机会。

大众情绪，大众口径，一般情况下都是一刀切的，机会也好，风险也好，对应的只是一部分人群，当风险大于机会的时候，社会口径，社会情绪会一刀切，但这个风险对你来讲可能是机会。

反过来也是同样的道理，当大众情绪，社会口径，认为房子永远涨的时候，是所有人机会的时候，对你来说也许是风险。

21年高点上车的，尤其是高负债上车的，本质上是怕未来的房价继续上涨，自己的财富进一步缩水，所以加杠杆上车，希望能够接住未来的财富。

而这个过程中，忽略了两个问题。

一个问题是，你的认知是跟着大众走的，不是自己分析出来的，这种认知容易出问题，容易成为韭菜。

另一个问题是，即便你的认知是对的，也要控制风险。风险控制的核心就一条，现金流能力，能否完全覆盖你的负债水平，当出现极端情况，诸如失业，或者家庭变故，你的现金流是否仍然可以支持负债。

这一轮经济下行，产业结构调整，必然会很痛苦，这个过程，必然会套住一波人群，这波人群会非常痛苦，如果你是这波人群，要根据预测的周期时间，判断自己能否扛过去，扛不过去的要及时止损。

反之，要积极的寻找机会，这种大调整的时间点，整个历史上，都不太容易出现。

第四个维度，在个人资产重建上，房子和股票的区别。

我们一直在说，社会财富转移和重新分配的两大工具分别是房子和股市，而每个人的自身情况不一样，专业知识也不一样，能够做的事情也不一样。

首先，在人群的涉及面上，房子更广，参与者更多，包括刚需和投资，股市的参与者则较少。

第二个，房子的风险性要远低于股市，如果从长线的角度去看，比如五年周期，十年周期去看房子，整体的判断上要相对容易些，当然任何事情都不能做到绝对判断正确，但是在风险的把控上，要远低于股市。

第三个，流动性上，房子要差于股市，所以在个人资产的重建上，要考虑周期，而按照当下的情况来看，如果你想通过房子重建资产，内心的时间周期至少5-10年，指望三五年能够有所回报的，就不要去做资产配置了。

第四个，房子方便加杠杆，在之前的内容中，我一直强调，不同时期，负债的功能是不一样的，扩表周期中，可以通过负债拿走别人的劳动力价值，而在房子上加负债，风险要低得多，尤其是公积金，可以撬动大量的货币。

第五个，资产重建的核心底座是你的现金流能力，要把周期时长，收入中断等意外情况全部考虑进去，要保证你的现金流都没有问题。

整体上，我还是那个观点，这一轮转型，有些人会被套住，未来十年的日子会非常难受，而对另外一部分人群，则是在底部重建资产的绝好机会。