楼市价值重估，有人被套百万！普通人买房：刚需择机，投资别碰

信息来源：国家统计局2025年11月70城房价数据、中指研究院《2026房地产市场展望》、中央经济工作会议2026年楼市部署文件、58安居客2025年购房调研数据

“福清老家的房子从1万/㎡跌到5千，挂了半年没人问”“2021年买的远郊盘，现在亏了40万，月供压得喘不过气”——这样的吐槽在楼市调整期随处可见。国家统计局数据显示，2025年11月70个大中城市商品住宅价格环比总体下降，二手住宅价格环比下降0.8%，其中三四线城市跌幅持续扩大，部分弱三线城市累计跌幅已达22%。一边是无数高位买房人被“套牢”，一边是首套房贷利率低至3.25%、公积金利率2.6%的政策红利，普通人彻底犯难：现在到底该买房吗？

今天用官方数据+真实市场逻辑，拆解楼市重估的核心真相，给刚需、改善、投资三类人分情况支招，没有空话套话，全是能落地的实在建议。

先搞懂：楼市“价值重估”到底在变什么？

不是所有房子都在跌，而是买房的底层逻辑彻底变了，这三点是关键：

第一，城市分化到了“冰火两重天”。人口和产业成了房价的“定海神针”：2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万，这些核心城市核心板块房价扛住了压力，上海144㎡以上改善型大户型新房价格同比涨幅达6.7%；而三四线城市2025年人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分房源即便降价40%仍难成交，“鹤岗化”现象持续蔓延。简单说，买对城市和板块，才能避免“买后即亏”。

第二，需求从“刚需主导”变成“改善为王”。数据显示，2025年改善型购房需求占比已提升至55%，2026年有望突破60%，90-144㎡的品质户型成市场流通主力。以前“有房就买”的逻辑失效了，现在没学区、没配套、物业差的老破小，还有远郊概念盘，都陷入“卖不掉、租不出”的困境，而核心地段、户型通透、配套成熟的改善房，反而能保持稳定流动性。

第三，政策导向“去库存+保民生”。2026年中央经济工作会议明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，一方面通过降利率、减契税、优化限购激活合理需求，另一方面加大保障房供给，3000亿元专项债将用于收购存量商品房转为保障房，这些保障房价格比同地段商品房低30%以上，进一步分流刚需。政策的核心是让房价回归居住属性，杜绝投机炒房。

那些被“套牢”的人，都踩了这两个坑

不是买房就会亏，而是很多人误判了市场趋势：

一是盲目跟风买“错地方”。合肥的林先生2021年花180万买了非核心区两居室，现在市价跌到80万，首付全亏；而上海核心城区的次新房，2025年跌幅比远郊新房少3个百分点。关键问题在于，他们忽视了“人口外流+库存高企”的风险，三四线城市目前商品房库存已达8亿平方米，其中六成集中在缺乏产业支撑的弱三线城市，供需失衡下房价自然扛不住。

二是加过高杠杆赌房价上涨。武汉的金女士2021年买婚房，月供5000元占工资六成，现在房子跌了50万，相当于白干3-4年。过去“借首付、高月供”炒房的逻辑，在房价平稳甚至下跌的市场里完全失效，一旦遇到收入波动，很容易陷入断供风险。2026年法拍房数量预计较2025年增长30%以上，很多就是高杠杆购房族的无奈选择。

普通人该买房吗？三类人对号入座

核心原则很明确：刚需可择机入手，改善看时机置换，投资坚决别碰。

1. 刚需买房：满足3个条件再动手，优先“流通性”

刚需买房不是“必须买”，而是“合适才买”，这3个信号出现就可以考虑：

• 确实需要住（结婚、孩子上学），手里有至少20%首付，月供不超过家庭收入30%（超过就压力太大）；

• 瞄准一线及强二线核心板块：比如靠近地铁、学校、医院的成熟片区，这些房子再跌也有底线，以后想卖也容易。2025年11月数据显示，上海、合肥等核心城市已出现同比或环比正增长，刚需在这些城市入手更稳妥；

• 选小户型、次新房：1-2居室流通性最好，次新房比老破小、远郊新房更抗跌。比如北京通州的次新房，2025年跌幅比远郊新房少3个百分点。

现在首套房利率已是历史低位，还有契税优惠（140㎡及以下首套契税1%）、公积金贷款额度提升等政策红利，刚需不用纠结“买在最低点”，选对房子比等最低点更重要，但一定要避开远郊盘、无配套盘。

2. 改善买房：先卖后买，盯紧“置换窗口”

改善族的核心是“换房不站岗”，建议遵循“先卖后买”原则：

• 先清空手里的“劣质资产”：比如非核心区的老破小、远郊房，别想着“先买后卖”，万一新房买了老房砸手里，压力会很大；

• 趁政策红利置换：2026年“卖旧买新”契税补贴、二手房交易增值税免征年限优化等政策会持续，上海、杭州等城市公积金贷款上限已提高，夫妻双方最高可贷104万，二孩家庭还有额外额度加成；

• 优先选“优质硬资产”：比如南北通透、小区环境好、物业靠谱的120-144㎡户型，这类房子在调整期更抗跌，未来也更受欢迎。2025年数据显示，这类改善型房源供需稳定，是市场的“压舱石”。

3. 投资买房：彻底放弃幻想，别当“接盘侠”

现在买房投资，大概率是“高位站岗”：

• 数据说话：2025年全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，未来5年房价年化增速预计仅2-3%，靠房价上涨赚钱基本不可能；

• 持有成本越来越高：全国租房市场租金平均降幅达10%-15%，靠出租覆盖房贷越来越难，再加上“房屋养老金”“房屋体检”等制度推广，老旧小区维修成本还会增加，多余房产正从“资产”变“负债”；

• 就算想配置房产，也只能选一线核心区的稀缺房源，但这类房子门槛高，普通人难以触及，而且变现难度也在加大。

最后提醒：买房前必做3个风险评估

1. 这套房我会住5年以上吗？如果只是短期过渡，租房可能更划算，避免买房后又要卖，亏了首付还折腾；

2. 失业了能扛3年月供吗？现在经济环境波动大，一定要留足备用金，别把所有钱都投在房子上；

3. 以后想卖的时候，有人会买吗？选房时多想想“接盘侠”是谁，比如靠近学校的房子就算跌也有人要，远郊的大户型就很难出手。

楼市价值重估不是坏事，而是让房子回归“住有所居”的本质。对普通人来说，买房不再是“稳赚不赔的买卖”，而是一件需要谨慎决策的人生大事。刚需不用恐慌，选对房子、控制杠杆就能避开坑；投资则要彻底摒弃“炒房致富”的旧思维，别被低利率诱惑。

你所在的城市房价跌了吗？你是刚需、改善还是想投资，现在会买房吗？欢迎在评论区聊聊你的真实感受。