以前买房稳赚 现在被套牢的人到底错在哪

大家好我是巷尾聊天的家常人，每天跟大家聊聊家常，最新时事动态，如果你觉得这些信息对你有用，就点个关注吧～我也一定会回关哟～～

家住江苏苏州的陈先生2021年花380万入手了一套120平的改善型住宅，当时小区挂牌价还在稳步上涨，可到了2025年，同户型房源挂牌价跌到了320万，且挂了半年都无人问津。更让他无奈的是，若现在出手，扣除税费和资金利息，相当于五年亏了近百万，想转手“解套”都没门路。2025年以来，像陈先生这样的房产持有者不在少数，随着中国楼市进入全面价值重估阶段，市场格局和购房逻辑已发生根本性转变，“买房躺赚”的时代彻底落幕，普通人面对买房难题，需要重新梳理决策逻辑。

2025年10月，国家统计局发布的《2025年前三季度国民经济运行数据》显示，全国商品住宅销售均价同比回落2.3%，重点城市二手房挂牌量连续12个月处于高位，部分三四线城市甚至出现“房价回到五年前”的情况。与此同时，2025年8月住建部等多部门联合印发的《关于优化房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》（建房〔2025〕52号），从信贷、限购、保障房等维度出台组合拳，既稳市场也引导楼市回归居住属性。在价值重估和政策调整的双重背景下，普通人该不该买房，不能再凭过往经验决策。

一、楼市价值重估的核心逻辑：从“金融属性”回归“居住属性”

中国楼市的价值重估，本质是房产属性的根本性转变，过去20年支撑房价上涨的核心逻辑已逐步失效。

首先是供需关系的逆转。2025年9月，中国房地产研究会发布的数据显示，全国城镇人均住房建筑面积已达41.8平方米，远超住房保障线，部分城市甚至出现“住房过剩”。与此同时，人口出生率持续走低，2024年全国出生人口仅709万，人口结构变化导致购房刚需增速放缓，过去“供不应求”的市场格局彻底扭转。以东北某地级市为例，当地新建商品房库存去化周期已超36个月，二手房挂牌量是新房成交量的5倍，房源供过于求直接拉低了房产的流通价值。

其次是金融属性的弱化。过去房产是家庭资产配置的核心标的，甚至被视为“硬通货”，但2025年以来，监管部门持续收紧房产金融杠杆：一方面，个人住房贷款利率虽降至历史低位（2025年11月全国首套房平均利率3.78%），但“认房又认贷”的政策在多数城市未完全放开，投资性购房的资金门槛和成本显著提升；另一方面，房企融资“三道红线”和二手房限贷政策，切断了房产的投机炒作链条，2025年前三季度，全国房产投资性成交占比已降至12%，较2021年的35%大幅下滑，房产的保值增值属性被大幅削弱。

最后是政策导向的转变。2025年以来，各地加快保障性住房建设，住建部明确2025-2027年全国将建设保障性租赁住房超360万套，重点解决新市民、青年人的住房问题。保障性住房的大规模入市，分流了部分刚需，也让商品住房的定价回归市场化和居住属性。以上海为例，2025年新增保障性租赁住房12万套，租金仅为同地段商品房的60%，既缓解了住房压力，也倒逼商品住宅从“涨价预期”转向“品质竞争”。

二、那些“被套牢”的购房者：踩中了哪些决策误区

在楼市价值重估过程中，不少购房者陷入“被套牢”的困境，核心是踩中了三类决策误区。

误区一：盲目追涨，把“热点”当“价值”。2020-2021年楼市热潮中，不少人跟风买入远郊新城、文旅地产等概念性房源，忽视了地段和配套的核心价值。2025年，某省会城市远郊的文旅楼盘，2021年开盘价1.2万元/平，如今二手房挂牌价仅0.7万元/平，且因周边无产业、无配套，几乎无人接盘，早期购房者账面亏损超40%。这类房源因缺乏居住刚需支撑，在价值重估中跌幅最明显。

误区二：过度加杠杆，忽视现金流风险。部分购房者为了多套房投资，动用消费贷、经营贷等违规资金加杠杆，2025年信贷监管趋严后，违规资金被逐步收回，不少人因月供压力被迫断供。据央行2025年10月披露的数据，全国个人住房贷款不良率虽仍处低位，但部分城市的断供房源数量同比上涨18%，加杠杆购房的风险在价值重估期集中暴露。

误区三：迷信“学区房”，忽视政策变动。过去学区房是楼市的“硬通货”，但2025年多地推进“学区划片多校摇号”政策，打破了“一房定学区”的逻辑。北京海淀区某知名学区房，2021年单价达18万元/平，2025年因学区调整，单价跌至12万元/平，跌幅超30%，不少为学区买房的家庭既没享受到优质教育，还面临资产缩水。

三、2025年之后，普通人买房的核心原则：按需购房，量力而行

楼市价值重估期，普通人并非不能买房，而是要摒弃“投资增值”的执念，遵循“居住优先、量力而行”的核心原则，具体可把握三个维度。

（一）先分清“刚需”和“改善”，不盲目跟风

刚需购房者的核心诉求是“解决居住问题”，这类人群可优先考虑购房，但要满足两个条件：一是有稳定的收入和现金流，能覆盖月供压力（建议月供不超过家庭月收入的30%）；二是优先选择配套成熟的地段，比如靠近工作单位、学校、医院的房源，既保障居住便利性，也能提升房产的流通性。2025年11月，重庆的一位刚需购房者，放弃了远郊低价新房，选择了市区二手房，既节省了通勤成本，也规避了远郊房源的贬值风险。

改善型购房者则要注重“品质提升”，而非“面积扩张”。2025年的改善型房源，竞争核心已从“大户型”转向“好物业、好环境、好户型”，比如带社区养老配套、绿色建筑认证、户型通透的房源，既提升居住体验，也能在二手房市场保持相对竞争力。广州的一个改善型小区，因物业优质、绿化率高，2025年二手房成交价较同地段小区高出8%，体现了品质房源的抗跌性。

（二）算清“成本账”，不被低利率迷惑

2025年房贷利率虽处低位，但购房不能只看利率，要算清全周期成本。一是首付成本，刚需可利用公积金贷款降低首付比例（多数城市公积金首付最低20%），但要避免动用养老、医疗等应急资金；二是持有成本，包括物业费、取暖费、维修基金等，一套100平的住宅，年均持有成本约5000-10000元；三是交易成本，二手房交易的契税、个税、中介费等，合计约为房款的3%-5%，若持有时间过短，交易成本会吞噬潜在收益。

此外，还要评估现金流风险。2025年经济复苏仍有不确定性，购房者要预留至少12个月的月供应急资金，避免因收入波动导致断供。上海的一位购房者，2025年买房时预留了15个月的月供储备金，即便后期收入短暂下滑，也能平稳度过压力期。

（三）避开“坑盘”，优先选择稳健房源

价值重估期，选对房源比盲目上车更重要，要避开三类“坑盘”：一是远郊无配套的新房，这类房源流通性差，贬值风险高；二是产权不清晰的老破小，比如房龄超20年、无电梯且无法加装的房源，不仅居住体验差，还可能面临贷款难问题；三是高负债房企的期房，2025年虽房企风险逐步化解，但仍要优先选择央企、国企开发的现房或准现房，规避烂尾风险。

与之相对，稳健房源的核心特征是“地段成熟、配套齐全、产权清晰”，比如主城区的次新房、央企开发的现房，这类房源既满足居住需求，也能在市场波动中保持相对稳定的价值。2025年三季度，全国主城区次新房的成交量占比达45%，远超远郊新房，体现了市场对稳健房源的认可。

四、政策红利下的购房机会：把握刚需和保障的衔接点

2025年楼市政策的核心是“支持刚需、保障民生”，普通人可把握政策红利，实现住房需求的最优解。

一是公积金政策的优化。2025年8月，住建部明确全国公积金贷款额度与账户余额挂钩比例提升至15倍，部分城市还支持公积金异地贷款、组合贷款。比如武汉的一位新市民，2025年用公积金+商贷组合贷款买房，首付仅付20%，利率低至3.2%，大幅降低了购房成本。

二是刚需购房的税费减免。2025年出台的政策明确，对购买首套刚需住房的家庭，免征1-3年的房产税（试点城市），同时契税税率降至1%（90平以下）。杭州的一位刚需购房者，2025年买了一套85平的二手房，因享受契税减免，节省了近2万元税费，降低了购房的初始成本。

三是保障房与商品房的衔接。对于暂时无力购房的新市民，可先申请保障性租赁住房，待收入稳定后再考虑购房。2025年，多地推出“租购同权”政策，保障性租赁住房住户可享受与商品房住户同等的教育、医疗等公共服务，既解决了短期居住问题，也为后期购房预留了缓冲期。

五、购房决策的底层逻辑：房子是“家”，不是“提款机”

楼市价值重估期，普通人的购房决策要回归底层逻辑——房子的核心功能是居住，而非财富增值的工具。

对于刚需人群，若有稳定收入、且住房需求迫切，在选对房源、控制杠杆的前提下，买房是合理选择，毕竟拥有一套属于自己的住房，能带来生活的安全感和归属感；对于改善型人群，可在置换时优先考虑品质和便利性，不追求“一步到位”，而是根据家庭需求逐步调整；对于投资型人群，2025年的楼市已不具备大规模投机的空间，与其冒险入市，不如选择多元化的资产配置方式。

从长远来看，中国楼市将进入“平稳运行、结构分化”的新阶段，核心城市核心地段的优质房源，仍会保持相对稳定的价值，而缺乏配套和刚需支撑的房源，价值会进一步回归理性。这种分化既是市场成熟的标志，也让购房决策更考验专业和理性。

2025年的中国楼市，正经历从“高速增长”到“平稳发展”的转型，从“金融属性”到“居住属性”的回归。无数人“被套牢”的背后，是旧有购房逻辑的失效，而普通人的购房决策，也需要随市场和政策同步升级。

买房与否，没有统一答案，但核心原则不会变：按需出发、量力而行、理性选择。当房子回归“家”的本质，购房就不再是一场财富博弈，而是对生活的合理规划。

你身边有没有在楼市价值重估期买房或卖房的人？他们都踩过哪些坑或抓住了哪些机会？对于当下普通人该不该买房，你有什么独到的看法？欢迎大家点赞收藏，在评论区分享你的见闻和观点。