从“一铺难求”到租金腰斩，曾经稳赚的生意凉了？

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜邢海洋

小区门口那家家纺店，贴着“撤店大甩卖”的海报硬撑了整整两个月，却迟迟没有彻底关门；隔壁装修精致、曾经主打轻奢甜点的烘焙店，撤掉奶油蛋糕、网红面包的展柜，改成了热气腾腾的包子铺、煎饼店；干净明亮的茶饮小店撑不过一季，转手变成平价果蔬店。

《蛮好的人生》剧照

过去，投资者买商铺坚信的是“一铺养三代”。可近几年，铺面频繁转租，租金一降再降，商铺不再抢手，商铺转手也没有过去那么旺盛了，经常看到店主直售的招贴贴在玻璃橱窗上，很长时间还没撕下来。

从市场调研数据来看，这一轮社区街边商铺租金下行是全国现象。

以小区临街底商这类街边小店为样本，对比2019-2021年的租金峰值，一线城市成熟居住区底商租金普遍回落 25%-40%；二线、新一线城市降幅25%-45%，部分位置偏弱的铺面租金近乎腰斩；三线城市也普遍下降两到三成。但市场内部高度分化，做馒头烙饼、生鲜果蔬这类刚需民生生意的铺面租金相对抗跌，而家纺、精品零售、网红烘焙这类非刚需业态，对应的商铺空置、议价空间最大。过去流行的高额转让费，在很多老小区门口已经基本消失。租金的下行，与我们肉眼所见的业态迭代互为表里：烘焙店换成馒头铺、家纺店长期清仓甩卖，商铺的租金价格，正在用数字如实反映居民消费偏好的转移。

《爱情神话》剧照

全民过日子，也以商铺业态的转变表现出来。不过，商铺变得不如过去那么值钱，并不只因为消费降级，社会发展，商业模式也在改变，商铺作为传统商业的主力，被一步步边缘化。这其中，信息、物流扁平化、消费场景变化，其实是商铺没落的更深层次原因。信息扁平化，人们获取信息不再受制于物理距离；物流扁平化，商品的流动，不再是批发零售的层层分级；消费场景转移，购物中心满足了人们吃穿娱乐等多种生活需求，购物娱乐一站式解决。街角巷口，本来的人烟辐辏之地，也就不再承载往日的经济价值了。

过去商铺之所以值钱，最核心的底气是信息不对称。在没有互联网的年代，普通人获取商品、消费、服务信息，唯一的渠道是腿脚和口碑，也就是靠探访街头巷尾的实体店，靠街坊邻里的口口相传。谁占据了城市最热闹、人流最集中的街头核心位置，谁就垄断了信息入口。这就是过去“一铺旺三代”的底层逻辑，地段等于流量，等于信息优势，也就等于源源不断的生意。

《骄阳似我》剧照

但现在，互联网彻底抹平了距离和位置带来的信息差，实现了信息的扁平化。今年1-4月，线上商品零售已经占到了全社会商品零售总额的25%，全国网上商品和服务零售额同比增长6.6%，而线下增长率极其有限，线上占到了社零增量的绝大部分，其对社零增长的贡献率达到了72.2%，线上零售已成为拉动消费大盘增长的核心引擎。

物流的扁平化，则终结了街角巷口的“位置配送权”。在物流落后的年代，商品流通效率低，一件商品从工厂出厂，必须经过层层经销商、代理商流转，最终落地到街角巷口的临街商铺，才能触达普通消费者。占据城市核心黄金地段，就等于垄断了本地的商品分发渠道，这也是早年旺铺能稳赚渠道差价的核心原因。但如今，现代物流体系做的是全国仓储与配送扁平化重构，搭建的是点对点的配送网络。货物不再分销流转，而是以仓库、区域分拣中心，跨区域物流、同城配送、快递网点为节点。所有这些节点，为了节省资源提高配送效率，都是尽量躲开人流密集的街头，而是城郊仓储、郊区分拣，完美躲避了寸土寸金的商铺地段。

《企业强人》剧照

传统商铺引以为傲的黄金地段、核心位置优势，和现代物流体系彻底错过、完全脱节。曾经独一无二的配送渠道优势，也就清零了。

商铺利润的来源是流通差价。黄金铺位因渠道的垄断性获取高额差价。可电商全新的物流体系绕过了街头巷角，街边商铺不再是商品流通的必经之路，也就只能更换门头。服装、百货、小家电、日用品等标准化零售门店大批量倒闭、撤店，根本原因就在于商业流通的路径改流。

《本日公休》剧照

去海外旅行，如果去的是尚在发展中的地区，会发现一个非常鲜明的现象，在缺乏大型购物中心的城市，城市建筑大多是两三层的自建房、居民楼，楼下清一色开满杂货店、日用品店、小餐馆。当地人几乎所有的购物、吃饭、休闲消费，全部依赖街头巷尾的临街商铺，街边店就是一座城市的消费主阵地。其实这也是我们的城市记忆，城市尚未大规模开发前的主要景观。如今这种“楼下即全部消费”的原生态场景，已经基本消失了。

我们的城市发展，走的是商业高度集中化、场景集约化的路线。几乎每一座新城、每一个片区，都会规划大型商业综合体。一栋建筑之内，恒温舒适、不受阴晴雨雪、烈日寒风影响，购物、餐饮、娱乐，全部一站式集齐。这就分流、抽空了街边商铺的核心价值。而购物中心环境舒适、服务品类齐全，又处在大交通的节点上，几乎所有高质量、高客单价、高利润的消费，全部向大型商圈集中。

《我的前半生》剧照

当街头巷尾的临街商铺，被彻底剥离了“主流消费、品质消费、娱乐消费”的功能，最后剩下的作用就是弥补线上购物和大型商圈的短板，服务邻里即时刚需。老百姓不会在街边店铺买名牌、做美容、办养生、搞社交，只会在楼下买菜买药买主食，总之是针头线脑的小买卖，临时应急的生意。肉眼可见，商铺业态飞快下沉：街边商铺不再承载城市主流消费，只承载低频、基础、低毛利的邻里刚需消费。蒸馒头、烙大饼、生鲜果蔬、便民小店成为主力，曾经风光的高利润业态退场了。

一铺养三代，那是过去的投资智慧了。现代商业，正以其独特的创新方式，把传统社会的“金角银边草肚皮”的商铺模式，以更高的角度、更大范围的商业布局，予以颠覆。