北京楼市：这种房子最容易被套死

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

北京最危险的房子，是"你根本卖不掉的房子"！

朋友老张最近烦躁得很，他在朝阳某小区的房子挂了整整8个月，降价200万，看房的人寥寥无几，他跟我说："房姐，我现在特后悔，当初就不该贪便宜买这套！"你猜怎么着？他这房子不在远郊，离地铁也就1公里，但就是卖不掉。

这事儿给我提了个醒——北京最危险的房子，是那些你根本卖不掉的房子，为什么？

因为

“流通性”

才是生命线，房子半年多卖不出去，降价都卖不出去，充分说明掉入了流通陷阱！

1.客群窄：你的房子只能卖给"小众人"！

先说说老张这房子为啥卖不掉。国贸公寓型住宅，位置没的说，窗外可以看见大裤衩，300平的大平层，听起来挺高端吧？但问题是，全北京能拿出一千好几百万现金买这种房子的人，撑死了不过百，更要命的是，这几百人里还得正好有人看上你这个板块、这个小区、这个户型，你说这概率得多低？

所以，归根结底，问题出哪了呢？出在老张没有卖方思维，什么意思呢？就是说你买房子的时候，一定要脑补将来买你房子的人群画像，接盘人群是否足够多，实力足够强，否则将来你卖房的时候就会被夹击，难受的很！

我见过更极端的。海淀某小区有套一居室，北向，常年不见太阳，业主挂了一年多，连中介都不愿意带人去看，这房子只能卖给不在乎采光的单身狗，而且还得巨便宜，否则这年头谁还愿意委屈自己啊。

客群窄意味着什么？

意味着你的房子只能等，等那个"有缘人"出现。可市场不等人，你等着的时候，房价在跌，月供在还，到最后，要么砸手里，要么贱卖，横竖都是亏。

2.供应多：你的邻居在"砸盘"

客群窄还不是最可怕的，最怕的是供应多。

通州某小区，去年一年时间挂牌量翻了俩倍。我一个陪跑粉丝在那儿有套两居，当时想卖450万，结果半年没动静，后来他一打听，整个小区有小100套在挂，最低的已经降到400万以下了，这房子成了别人的'猪队友'，人家降价，她跟着倒霉！"

这就是供应多的残酷现实——你不降价，别人降；别人降了，你的房子就更卖不出去，最后大家比着降，整个板块的价格都被拖下水。

更可怕的是，供应多往往意味着这个板块出了问题，要么是前几年开发商集中供地，要么是回迁房大量入市，要么就是投资太多大家都在逃离，不管哪种原因，结果都一样，被赶鸭子上架！

3.板块势能弱：失去了"向上的力量"

最后说说板块势能。

什么叫板块势能弱？就是这个区域失去了向上的力量。配套在退化，产业在外溢，人口在流出，整个板块像个泄了气的皮球。

丰台某板块，曾经是富人的天堂，谁能猜到是哪里？？？

现在呢？商场老化，楼龄老化，产业空心化，来看房的都是些砍价狠的"大头鬼子"，动不动就要求降100万。

板块势能弱最要命的地方在于，时间不是朋友，是敌人，你越等，板块越衰，房子价值越弱，最后你会发现，不是你不愿意降价，得有人接盘。

写在最后

说了这么多，就一句话：北京最危险的房子，是流动性差的房子，客群窄、供应多、板块势能弱，这三条占一条，就恨不得要你命了，要是占两条，赶紧想办法，能出就出，要是三条全占，那真得趁早止损了。

怎么判断自己的房子有没有流动性风险？很简单，看挂牌量和成交周期，如果发现苗头不对，别犹豫，该出手时就出手！

记住，流通性才是房子最大的安全感，你的房子，流通性如何？

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