当局者迷，贝壳自己也被套了

中介老大一撸袖子自己盖房子，这第一堂课，终究还是得交学费。

去年9月，贝壳旗下的“贝好家”现身成都土拍市场，与绿城、越秀、建发等一众老牌开发商同台抢地。

历经82轮激烈竞价，硬是以10.76亿元的总价，将金融城板块的一宗宝地收入囊中。

溢价率超过42%，楼面价飙至每平方米2.73万元，一举捅破了当时成都的地价天花板。

最近，这个被寄予厚望、命名为“贝宸S1”的项目终于开盘。

客观来说，贝宸S1的位置是没的说，毕竟挨着成都最贵的金融城，一共就108套房子，均价6万5，最便宜一套一千五百多万，最贵的五千多万。

这是贝壳第一次自己拿地、自己操盘的住宅项目，集团上下憋足了劲想打个样，前后整整打磨了14个月。

结果呢？取证已经12天，首批108套房，网签才22套，去化率不到21%。

信誓旦旦要教开发商怎么盖房，自己首秀却哑火，场面不免有些尴尬。

要说贝宸S1不“豪”，那确实冤枉。

什么下沉式峡谷园林、一两百种珍稀树种、顶级外立面、名牌系统窗……配置表拉出来全是天花板级别，甚至听说单方造价比楼面价还高。

可惜，市场不认账。

首先，项目先天条件存在“硬伤”：占地仅24亩，仅规划4栋楼，限高60米，容积率2.5。

懂行的人看到这几个数字便会摇头——地块过于狭小，又受制于限高，难以施展拳脚。

现在的顶豪市场，要么赢在俯瞰众生的视野，要么胜在铺陈开来的气场，可惜这两条路，贝宸S1从出生那天就被堵死了。

再看户型，最大的375平米，居然只做了4个房间。如今三孩都放开了，买得起这种房子的人，家里人口往往不少，这4房的设计，实在让人摸不着头脑。

小红书上有人吐槽，说贝宸S1的风格很“分裂”：

建筑外立面颇具现代感，公区装修却仿佛瞬间穿越回二十年前——亮面拼花大理石、满墙的施华洛世奇水晶装饰，连雨水篦子都印上了贝壳Logo……

有网友调侃道：“这审美透着浓厚的中老年豪华风，像是把老板的KTV包间直接搬了过来。”

真正的财富阶层，往往更青睐低调内敛的奢华，谁愿意天天回家如同置身品牌展厅？

而最让人看不懂的是贝壳的销售策略，明明自家守着全国几万家门店、几十万经纪人，卖房子不是最该发挥的强项吗？

嘿，它偏不，首开居然没让自家渠道上！

当然，江湖上有种说法，是贝好家不想掏渠道费，所以经纪人也就不带客了。

赚取别家开发商佣金时点数毫不手软，轮到自家项目，反倒如此“精打细算”。

那么，贝壳为何非要蹚房地产开发这滩“浑水”？

往表面说，是集团战略需要，要给资本市场讲个更宏大的故事。但真要扒开那层漂亮外壳，里面裹着的，可就不只是野心，更像是祸心。

原本专注中介业务，做的是轻资产的“流量平台”，靠匹配和服务稳赚佣金，旱涝保收。

现在非要撸袖子下场，玩起拿地、盖房的重资产游戏，这可是强周期、拼制造、赌行情的硬仗。

贝壳打的算盘，是想打造一个“居住生态闭环”，从土地到钥匙，从销售到装修，全链条通吃，把利润一滴不漏地全榨进自己锅里。

但在整个行业下行、黑铁时代降临的节骨眼上，还幻想手握流量就能通吃天下，去打造那个看似高大上、实则沉重无比的“闭环生态”，这与其说是雄心，不如说是昏招。

这里必须插一句诛心之论：

如今的贝壳，是一家“没有实际控制人”的上市公司。当一家公司的实权彻底由管理层掌控时，它的航向将驶往何处？

万科，早已用它的历程为此提供了前车之鉴。

回看此前报道：贝壳2024年净收入935亿元，归母净利润却同比暴跌30.9%，仅余40.65亿元。

在利润大幅收缩的同时，董事长彭永东的薪酬却飙升至7.13亿元，联合创始人单一刚也拿走了5.29亿元。

轻资产的故事讲到头了，就需要新的剧情来刺激股价。

重资产业务链条长、环节多、水深莫测，这多出来的每一个环节，自然就“多出了不少可操作的空间”。

眼下，随着贝宸S1首秀遇冷，贝好家正紧急在全国范围内广发邀请，组织各路媒体飞赴成都“品鉴”，一切费用均由“贝公子”承担。

不难预料，很快我们将看到，一大批意见领袖将同步开启“宣传攻势”，为这个项目全力造势。

但平心而论，如果产品本身无法赢得顶层客群的真正认可，即使将全中国的中介都转为销售，将全网流量悉数导入，也难挽颓势。

豪宅销售的，从来不只是砖瓦水泥，更是地段价值、审美品位与品牌底蕴的共鸣。

贝壳的名字在二手房市场如雷贯耳，但在“创造顶级豪宅”这件事上，在真正的高净值人群心里，几乎还是一张白纸，这可不是烧钱快就能补的课。

跨界不是简单把资源堆一起，而是换一副脑子、换一套打法。

贝壳手里牌是好，但要是继续用中介的思维盖房子、用老板的审美定义豪宅、还不敢用自家渠道卖自家楼，那它的“居住生态梦”，可能第一个坑就爬不出来。

如今的贝壳，仿佛手握一张豪华地图，却在自己不熟悉的山林中迷失了方向。

它得想清楚：到底是要老老实实做帮别人卖房装修的“服务生”，还是铁了心下场当个从打地基开始扛风险的“开发商”？

这两条路，要的完全是两种人、两种命。