上海房价要崩？10组新数据拆穿真相：50万家庭被套，核心区却在涨

上周陪朋友去奉贤看房，2021年卖4.2万/㎡的楼盘，现在挂牌价跌到2.8万/㎡还没人要，中介说这片区"降价30万才能谈"。同一时间，徐汇滨江的豪宅却以14.85万/㎡的楼板价成交，刚开盘就被抢光。

一边是远郊业主急着"割肉"，一边是核心区房源遭疯抢，上海房价这波操作把人看懵了。最近总有人问"会不会暴跌"，今天用10组最新数据说透，答案可能和你想的不一样。

先看整体盘面，上海房价确实在降，但没到"暴跌"的程度。从2021年6.3万/㎡的高点跌到2025年10月的5.3万/㎡，四年跌了1万/㎡左右，算下来年均跌幅不到4% 。但细分到区域，差距大得惊人：黄浦、徐汇核心区还稳在10万/㎡以上，跌幅最多才10%；而金山、崇明已经跌到1.4万/㎡，宝山个别小区甚至跌回9年前的价格。

为啥会出现这种"冰火两重天"？首先是库存分布太不均。外环外的新房库存占了80%，去化压力山大；但内中环的房子只要5个月就能卖完，根本不愁卖。其次政策影响很关键，2025年8月的"825新政"只松绑了外环外限购，可大家心里都清楚，买房买的是资源，核心区的学区、商业、医疗配套，远郊再怎么补也赶不上。

更有意思的是市场结构的变化。2024年上海二手房卖了24.27万套，创三年新高，但新房只卖了5万多套，还是六年新低。而且豪宅卖得特别火，3000万以上的高端住宅占了全国61.6%的成交量，翠湖天地开盘30分钟就卖了119亿。这说明不是没人买房，而是大家更愿意为优质资产买单，那些没配套的远郊房，自然成了"烫手山芋"。

有人担心核心区会不会补跌，毕竟现在91%的小区都在降价。但数据显示，内环内房价只回落到2021年的水平，抗跌性远超外围。反观远郊，比如临港、奉贤这些地方，2024年交付的楼盘超70%都"破发"了，有的跌幅高达24.3%。说白了，上海楼市已经不是"一荣俱荣"的时代，而是"好房子抗跌，差房子跌穿"的分化期。

至于未来会不会暴跌？答案很明确：整体不会，但局部还得跌。一方面，二手房库存去化要18.4个月，房东降价变现的压力还在；另一方面，高端供应还在增加，9月过会的新盘里有7个均价超10万/㎡，会继续托住核心区价格 。政策上虽然取消了普宅标准、降了增值税，但"房住不炒"的基调没变，想靠买房暴富基本不可能了。

最后给大家提个醒：刚需买房别贪便宜，远郊高库存板块尽量避开，宝山、嘉定的次新房如果业主急售，倒是可以捡漏；投资的话千万别碰外环外非地铁房，大概率会被套牢。

你家小区房价降了多少？觉得上海核心区房价还能挺住吗？刚需现在该不该出手？欢迎在评论区聊聊！