从820万变成280万！广州标杆盘天塌，当地知名房产大V多房被套牢

在广州天河那边有个老小区叫盈彩美居，2023年的时候，一套108平的三房能卖到826万，单价快要到8万，那时候大家觉得这是“天河最后的洼地”，谁买谁赚，结果才过一年半，同样户型跌到285万，单价只剩下2.6万，两年时间价格跌掉七成，业主要是高位接盘的话，光房价就亏了五百多万，加上利息和中介费，总共没了七百万，有人以前在视频里喊“砸锅卖铁也要买鱼珠”，现在没人知道他有没有跑掉，也没人敢去问他。

这地方其实不错，楼房虽然旧了些，但旁边就是宜家和山姆超市，走几步就能到地铁站，学校也还行。2020年房价就涨到五万多一平，2023年又升到七万出头，业主们大多不愿卖房。到了2024年底，大家才意识到，即便地段再好、概念再独特，没人接手也是白搭。市场风向变了，不再为过去的好条件买单，哪怕周边配套齐全，只要房子老旧、没电梯、停车麻烦，价格就得往下掉。

跟番禺万博那边情况不同，那一带的新房比如和悦府、华润万博悦府价格撑得住，还在往上涨，165平米的户型卖四万三一平，比之前最高价只降了三成，新楼盘开盘认筹率超过百分之三百，2025年卖得最火的几个盘里就有它，原因在于楼是新的，小区绿化、车库都好用，两条地铁线在这交会，周围商场多，学校直接和东风东小学、广雅中学对接，关键是希音公司总部搬过来了，上班就在家门口，买这房子的人不是投资炒房的，是真的要自己住的。

珠江新城那些老豪宅也跌价了，嘉裕公馆从每平十一万降到八万多，中海花城湾和保利心语价格掉了一半多，西边的保利香槟花园、星汇园、领峰园这些小区，挂牌的房子多了两倍，价钱跌破八万，不是地段变差了，是因为房子太旧，没有电梯，户型又小，车位也不够用，绿化还破破烂烂的，新楼盘一出来，各方面都好很多，老房子只能降价卖，不然根本没人来看。

但奇怪的是，广州最贵的那些房子反而没有受到影响，保利·玥玺湾一天就卖出一百多亿，平均价格十七万，最高一平方超过三十多万，鹏瑞1号备案价都敢报到五十万，这类千万级豪宅每年成交量还在增加，几乎翻了一倍，这不是刚需在回暖，是有钱人在找地方放钱，他们不在乎会不会涨，只关心能不能保住财富，高端住宅成了他们的保险箱，跟普通房子的逻辑完全不同。

现在的广州房子可以分成三种类型，一种是像盈彩美居这样靠概念撑起来的老楼盘，现在价格跌得最快，一种是万博那样有实际配套和产业支持的新盘，价格比较稳，还有一种是顶级豪宅，它跟普通市场没什么关系，专门给有钱人做资产配置用的，这三种房子之间差别很大，你买哪一类，基本就决定了这一轮行情里你是赚还是亏。

我认识一个朋友，他在2023年买下盈彩美居的房子，去年急着转手，挂了半年也没人问，他说早知道不如在万博买个次新房，至少不会亏得那么惨，我也觉得现在买房不能光听口号，要看房子本身值不值这个价，地段虽然重要，但产品更重要，老房子即便位置再好，硬件跟不上，早晚会被市场淘汰。

有人问我以后是不是只有新楼盘才安全，我说这要看情况，关键是看你买的地方有没有人真正居住和使用，万博区域受欢迎，是因为它让上班的人住得舒服，孩子上学方便，周末逛街也容易，而盈彩美居那边即使离宜家近，也没法改变房子老旧的问题，市场现在越来越实际，不会因为怀旧就多花钱。

有钱人购买豪华住宅，是为了追求安全保障和稀有资源，普通人选择新房子，是看中它的实用功能和保值能力，处于中间的人群最容易遇到麻烦，如果有人打算投资老旧小区，应该认真考虑五年后这套房子还能不能顺利转手。